Как продать квартиру и не нарушить закон, если ребёнок — собственник жилья

Мы решили узнать у юриста по недвижимости одного из агентств Зеленодольска Марины Малыгиной, что можно предпринять, чтобы ускорить процесс продажи, а покупателям — не остаться без квартиры.

— Марина Вячеславовна, как ребенок может стать собственником жилья?
— При использовании маткапитала, а также получив жильё по наследству или в дар. Бывает, что родители при покупке квартиры оформляют её сразу на имя ребенка.

— Кто продаёт жильё, если собственник несовершеннолетний?
— Самостоятельно совершать сделки ребенок не имеет права, только с согласия законного представителя — родителя, усыновителя или опекуна, или самим законным представителем. Кроме того, продажа возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Для его получения нужно подать заявление и доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего. Опека одобрит продажу, если ребенку купят квартиру и выделят в ней долю. При этом площадь приобретаемого жилья должна быть не меньше, чем предыдущая. Например, сейчас ребенку принадлежит 1/3 доли квартиры площадью 60 кв.м, то есть его доля составляет 20 кв.м. После покупки нового жилья площадью 90 кв.м его доля составит уже 30 кв.м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Опекой оценивается также стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребенка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квартиры будет выше, сделку могут одобрить. Если квартира покупается, например, за границей, то на счет ребенка могут быть перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счет или вклад на его имя и внести деньги от продажи его доли. Но распоряжаться средствами можно только с согласия опеки, ребенок сможет снять деньги только в 18 лет.

— В каких случаях опека может отказать?
— Когда новое жильё хуже (дешевле) предыдущего или доля в новой квартире меньше, если приобретаемое жильё не достроено. Если ребенок не вступил в право наследства по завещанию — в этом случае сначала нужно оформить недвижимость на него, а потом получать разрешение опеки на продажу. Могут отказать, если новое жилье приобретается в другом городе или регионе с плохой экологией и слабо развитой инфраструктурой.

— Что нужно сделать в первую очередь — найти квартиру или получить разрешение опеки?
— Поиск жилья и подготовка к сделке требует времени, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа. Поэтому перед тем, как выбрать новую квартиру, рекомендую получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультируйтесь сначала — возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать.

— Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку?
— Можно. Но для этого также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставить несовершеннолетнему равнозначное жильё либо перечисление средств на его счёт.

— Как продать квартиру, в которой прописаны дети?
— Если ребенок прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не нужно разрешение опеки. Просто после снятия с учёта зарегистрируйте его по новому месту жительства в течение семи дней. Дети до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.

— Были ли в вашей практике примеры, которые показали, как важно соблюсти все правила при продаже квартиры с детьми?
— Да, конечно, недавно жительница Зеленодольска решила продать квартиру, в которой были прописаны её двое детей. Каждому из них принадлежали по 1/3 доли. На продажу мама получила письменное согласие органов опеки, которые разрешили продажу, если одновременно будет приобретено другое жильё, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Сделка состоялась — новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в квартире ей не удалось — прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии, то есть нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по ст. 168 ГК РФ как противоречащую закону. Расстроенная новая хозяйка обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку незаконно, поскольку в нём не сказано, как рассчитываться с малолетними, на какой счёт переводить деньги. Ещё она привела аргументы — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а её не проинформировали, что мать должна была одновременно купить жильё детям. Тем не менее городской суд согласился с доводами опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жильё вернули в собственность прежней владелицы и её детей. А истице, так и не ставшей полноправной собственницей, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

Ребенка не хотят выписывать
«Купила квартиру, в которой прописан ребенок. По договоренности родители должны были выписать его сразу после сделки. Но у мамы и папы возникли разногласия по поводу того, к кому выписывать ребенка. Они в разводе и никто не хочет регистрировать сына у себя. Что мне делать?»
Агния С.

— Прописка — это всего лишь отметка в паспорте, где указано, в каком жилом помещении преимущественно или постоянно проживает человек. Прописка нужна государству, чтобы вести административный учёт, а самому гражданину регистрация дает лишь возможность прикрепиться к поликлинике, или к школе, садику — если это ребенок. И, конечно, прописка не даёт права на жилплощадь. Поэтому если у родителей с пропиской связаны какие-то имущественные притязания, они не правы. Ребенок не будет собственником в квартире, где его пропишут. Объясните это родителям, если не поможет — обратитесь в суд, который обяжет прописать ребенка к одному из родителей, по месту фактического проживания. Чаще всего это бывает мать, если, конечно, она не лишена родительских прав.