Банки могут запретить сдачу в аренду ипотечных квартир

Законодательство РФ не содержит прямого запрета на сдачу в аренду жилья, приобретённого по ипотеке. Более того, Верховный Суд РФ уже подтверждал право собственника на коммерческое использование своей недвижимости даже при наличии обременения. 
Об этом пишет «Газета.Ru». Однако реальность для заемщиков оказывается иной — ограничения приходят не от государства, а от банков, предупреждает управляющий директор агентства «Метриум» Руслан Сырцов.

Недавний случай в Москве наглядно это демонстрирует: мужчина, оформивший квартиру по программе семейной ипотеки, сдавал её неофициально. После конфликта с арендатором тот пожаловался в налоговую. Проверка выявила нарушение условий кредитного договора — сдача была запрещена. В результате банк поставил ультиматум: полностью погасить кредит за две недели либо согласиться на пересчёт ставки со льготных 6% до рыночных 22%.

Где кроется подвох?

По словам Сырцова, формального запрета в законе нет, но банки почти всегда прописывают в договоре свои условия:
— Полный запрет на аренду до полного погашения кредита;
— Или требование предварительного письменного согласования с кредитором.

Если такой пункт отсутствует, заемщик юридически свободен в действиях. Для получения разрешения обычно достаточно направить в банк уведомление с данными арендатора и проектом договора. При этом, отмечает эксперт, финансовые организации редко отказывают — особенно если заемщик аргументирует, что арендный доход поможет ему стабильно платить по кредиту.

Особые правила для льготных программ

Семейная, IT-ипотека и другие госпрограммы формально тоже не запрещают аренду. Но здесь действует скрытый риск: если выяснится, что льготная ставка использовалась не для улучшения жилищных условий, а для инвестиций, банк вправе применить санкции — вплоть до пересчёта ставки или требования досрочного погашения.

Отдельная история — материнский капитал. Поскольку средства предназначены для улучшения условий детей, сдача такой квартиры в аренду может вызвать вопросы у органов опеки, если семья после этого переедет в менее комфортное жильё.

Почему банки не ловят каждого арендодателя?

Как признаёт Сырцов, массовых проверок не проводится: у кредитных организаций нет ресурсов контролировать каждую залоговую квартиру. Плюс значительная часть арендного рынка существует в «серой» зоне — без официального договора и декларирования дохода. Поэтому конфликты возникают редко и, как правило, только после жалоб третьих лиц или налоговых проверок.