Нас ждет триумф «вторички»?

Завершившийся год оказался тяжёлым для рынка жилья. Центробанк РФ несколько раз повышал ключевую ставку, как результат — взлетевшие до небес ставки по кредитам, плюс отмена льготной ипотеки. Всё это не могло не сказаться на спросе.
Чего нам ждать в 2025-м — об этом мы говорим с зеленодольским риелтором Ксенией ГОРШКОВОЙ.

— Да, 2024 год стал не самым лучшим, с этим не поспоришь, но продажи всё равно были. Особенно хорошо они шли по семейной ипотеке, активно продавались земельные участки под ИЖС, а в строительстве частных домов наблюдался настоящий бум!

Кроме того, большой спрос был на квартиры стоимостью до 3 миллионов рублей. Почему? Ответ простой: нашим защитникам, пострадавшим на СВО, за ранения дают компенсацию 3 миллиона. А так как в Казани на эти деньги ничего не купишь, то все идут к нам — в Зеленодольск.

— В настоящее время Центробанк держит ставку на уровне 21%, соответственно, разбег ипотечной ставки — от 24-х до 29,5%. Как вы считаете, стоит ли ждать здесь падения?

— Это произойдёт точно не в ближайшие месяцы, в лучшем случае летом, и то не уверена. Конечно, участники рынка недвижимости — банки, застройщики, риелторы, покупатели — все ждут снижения ключевой ставки, это было бы здорово! Но какой она будет в 2025 году — мне кажется, ответить не сможет никто. Будем работать в существующих реалиях.

— С 1 января введён ипотечный стандарт. Расскажите, что это такое и как он повлияет на ситуацию на рынке жилья: охладит спрос или наоборот — подогреет?

— Точно охладит. Ипотечный стандарт — это некий набор условий, призванных снизить риски всех сторон.
Но что вышло на самом деле? Если раньше можно было получить одобрение в банках на ипотеку по двум документам — паспорту и СНИЛС, то теперь такого не будет. Понадобится официальное подтверждение доходов.

Но ни для кого ведь не секрет, что у человека не всегда бывают официально задекларированные доходы. И ему придётся их либо легализовать, либо такой потенциальный покупатель попросту не сможет взять ипотеку.

Отменяется также субсидирование клиентов от застройщиков, а это было большим подспорьем.

Теперь у покупателя должно быть в кармане в качестве первоначального взноса 20,5% от стоимости квартиры, понятно, что такие деньги далеко не у всех есть в наличии.

Всё это, конечно же, негативно скажется на спросе, покупателей однозначно станет меньше.

— В СМИ пишут, что 2025-й может стать годом триумфа «вторички», поскольку прогнозируется, что новое жильё станет мало доступным. Вы тоже так считаете?

— Я совершенно противоположного мнения. «Вторичку» будут брать только те, у кого есть большая наличность. А это, как правило, те, кто расширяется: например, продали однокомнатную квартиру, а покупают двухкомнатную или трёхкомнатную.

С нуля брать вторичное жильё сейчас невыгодно, даже «однушку» никто не может потянуть из-за больших ставок по кредиту и неподъёмных платежей.

Так что, 2025 год точно не станет годом «вторички». На мой взгляд, новое жильё в данной ситуации в более выгодном положении, оно более доступно.

— И всё же, каков ваш прогноз: цены на «вторичку» будут расти, замрут на месте или будут падать?

— Тот, кому нужно будет срочно продать, тот вынужден будет скидывать цену — иначе никак. А в целом, я считаю, цены будут стоять, продавцы по-прежнему будут занимать выжидательную позицию, надеясь на лучшие времена.

Хотя уже сейчас можно наблюдать, как продавец, уставший ждать покупателя, скидывает по 200 тысяч с объекта.

— В 2024 году в Казани новые студии и «однушки» подорожали более чем на 13%. У нас они тоже наиболее востребованы, их достаточно на рынке?

— В Зеленодольске в этом сегменте подорожание состоялось даже больше: за год в среднем на миллион рублей! Однокомнатные квартиры сейчас самый ходовой товар, и спрос опережает предложение.

— Владимир Путин во время прошлогодней прямой линии обещал разобраться с семейной ипотекой, по которой у банков заканчивались лимиты. Президент предложил расширить программу на «вторичку», но только там, где мало строят. Как с этим обстоят дела у нас?

— Мы очень надеемся, что инициатива президента распространится и на Зеленодольск, и наш город тоже попадёт в заветный список.

Ведь в настоящее время действие семейной ипотеки распространяется только на первичное жильё, и это условие сильно сужает её возможности, почему, собственно, «вторичка» так плохо уходит.

Хорошо, что хоть с лимитами сейчас проблем не стало, они есть во всех банках. Сама по себе программа ходовая, можно сказать, главный драйвер продаж в новостройках, она помогает стабильно чувствовать себя застройщикам. Фактически только по ней пока и берут ипотечные кредиты.