Какую перепланировку квартиры можно делать, а какую – нет

Так как же улучшить условия проживания и при этом не нарушить закон? Об этом мы говорим с руководителем МБУ «Управление архитектуры и градостроительной политики ЗМР» Павлом СЕРГЕЕВЫМ.

— Павел Николаевич, разъясните для начала, что подразумевается под термином «перепланировка»?

— Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка помещения — это изменение его конфигурации, требующее, соответственно, и внесение изменений в технический паспорт. Иными словами, изменение структуры квартиры, включающее в себя ликвидацию и перенос перегородок, объединение комнат либо наоборот — их разграничение, оборудование дополнительных санузлов и кухонь, перенос дверных проёмов и так далее.
Процесс этот регулируется рядом таких нормативных документов, как Жилищный кодекс, СНиП, СанПиН, поэтому начинать работы без согласований соответствующих органов ни в коем случае нельзя.

— Но ведь есть не только перепланировка, но и переустройство. Чем они отличаются?

— В том же кодексе указано, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка же предполагает изменение самой конфигурации помещения. Сейчас, например, модно стало переделывать трёхкомнатные квартиры в «двушки», те, в свою очередь, — в студии. Вот эти изменения без согласований противозаконны.

— Можно ли лоджию превратить в жилую комнату, и разместить там радиатор отопления?

— Радиаторы на лоджии устанавливать нельзя, законодатель не случайно наложил такие ограничения. В сильные морозы батарея на балконе или лоджии может разморозиться и лопнуть, последствия аварии будут плачевными. Кроме того, это ещё и нагрузка на отопительную систему, она не рассчитана на дополнительные радиаторы. Давление может упасть, что приведёт к сбою циркуляции и холодным батареям в подъезде или даже во всём доме. А это не только проблемы с законом, но и гарантированный конфликт с соседями.

— Каков алгоритм действий при перепланировке?

— Прежде всего необходимо обратиться в специализированную организацию и заказать проект. Там же жилец выяснит, относятся запланированные работы к запрещённым или нет.

Затем надо собрать пакет документов: проект, свидетельство о праве собственности на квартиру, заверенное у нотариуса согласие на перепланировку всех совладельцев, техпаспорт квартиры, выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Подать документы можно в МФЦ или непосредственно в орган, предоставляющий услугу. Ответ должен прийти в течение двадцати рабочих дней. Если получен отказ в согласовании перепланировки, то это решение можно обжаловать в судебном порядке.

— Что же можно делать и чего точно нельзя?

— Как правило, дают разрешение на объединение ванной комнаты с туалетом, на демонтаж перегородок и межкомнатных дверей. Но даже здесь есть исключение: нельзя, скажем, убирать дверь в кухню, где установлена газовая плита. Однозначно нельзя трогать несущие стены, размещать так называемые «мокрые» зоны над жилыми комнатами нижних квартир, устраивать вход в туалет из кухни. Нельзя расширять окна или прорубать под них в стене новые проёмы. В любом случае при заказе проекта специалисты скажут: можно воплотить в жизнь то или иное желание клиента или нет.

— Представим, что перепланировку провели без согласований, и об этом до поры до времени никто не знал. Какие проблемы могут возникнуть у хозяев?

— В отдалённой перспективе сложности возникнут при продаже квартиры. Если она продаётся с самовольно проведённой перепланировкой, то её стоимость однозначно окажется ниже рыночной. Ведь покупателю придётся узаконивать все изменения, а это для него и дополнительные расходы, и ненужные хлопоты. Если же при перепланировке нарушены правила, то на собственника наложат штраф, его размер варьируется от 2000 до 2500 рублей. Причём придётся раскошелиться независимо от того, устранены результаты противозаконных работ или нет. А устранять всё равно придётся. Легализировать перепланировку при нарушении строительных и санитарных норм не получится, тут и штраф придётся заплатить, и квартиру надо будет вернуть в исходное состояние. И всё за свой счёт! Не советовал бы доводить дело в таких случаях до суда. Уж раз специалисты вынесли вердикт, что проведённые работы угрожают конструктиву здания или нарушают санитарные нормы, то суд всё равно примет сторону экспертной оценки. И тогда истцу придётся оплачивать ещё судебные издержки. Начнёт упираться — назначат штраф за каждый день просрочки, а приставы могут запретить выезд из страны, пока не будет выполнено решение суда.