Чем рискует владелец квартиры, сдавая её на длительный срок

Широкое распространение арендных отношений не могло не встретить соответствующий отклик в законодательстве: за последнее время появилось много новых норм, которые налагают на наймодателей жилых помещений дополнительные обязательства – а вместе с ними и риски.

Прежде всего это касается т.н. долгосрочного найма (от 1 до 5 лет). Конечно, собственнику выгодно сдать жилье на длительный срок, чтобы обеспечить себе стабильный доход.

Но, как выясняется позже, такая форма отношений с квартирантами таит в себе целый ряд подводных камней. Чем же рискует наймодатель, надолго сдав свою квартиру жильцам?

1. Регистрация в Росреестре или штраф

С 2014 года введена обязательная государственная регистрация сдачи жилья в наем на срок не менее года.

Исходя из судебной практики, к таким договорам относятся в т.ч. заключенные на срок «с 1 января по 31 декабря», а также вовсе без указания срока действия (поскольку по закону предельный срок договора найма жилья составляет 5 лет).

Зарегистрировать долгосрочный наем жилья в Росреестре необходимо в течение месяца со дня его заключения.

К счастью, суды в большинстве своем не признают договор найма недействительным, если он не прошел положенную регистрацию: в законе говорится о регистрации обременения права собственности на жилье, а не самого договора под угрозой его ничтожности.

Но вот от штрафа за нарушение срока положенной регистрации освободиться вряд ли удастся: 5 000 рублей (статья 19.21 КоАП РФ).

2. Прописка жильцов или штраф

Долгосрочная сдача жилья возлагает на наймодателя обязанность оформить временную регистрацию (по месту пребывания) своим квартирантам.

По закону проживание граждан РФ дольше 90 дней в одном месте без регистрации не допускается (если только нет постоянной регистрация в том же регионе или наймодатель – не близкий родственник).

Причем обязанность регистрации возлагается не только на самого жильца, но и на собственника: если за три месяца квартирант так и не сообщил в отделение МВД о своем месте пребывания, об этом должен позаботиться наймодатель.

Иначе – штраф от 2 000 до 3 000 рублей, а при совершении правонарушения в Москве или Санкт-Петербурге он возрастает до 3 000 – 5 000 рублей.

3. Незваные гости

При долгосрочном найме закон наделяет квартирантов множеством дополнительных прав, которые в итоге ограничивают права самого наймодателя.

Так, например, им разрешено вселять в жилое помещение временных жильцов (сроком до 6-ти месяцев). При этом разрешения самого наймодателя спрашивать вовсе необязательно: достаточно его просто уведомить.

Собственник вправе запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если вместе с ними общая площадь жилья на каждого жильца станет меньше установленной нормы. Во всех иных ситуациях собственнику придется смириться с незваными гостями.

4. Выселить квартирантов – большая проблема

Расторгнуть договор найма жилья раньше срока достаточно проблематично: нужно либо заранее предусмотреть такую возможность в соглашении, либо расторгать договор через суд.

Но самое интересное, что даже по окончании действия договора жильцы могут остаться в квартире на абсолютно законных основаниях на тот же срок.

Дело в том, что закон предусматривает автоматическое продление долгосрочного договора найма по умолчанию – если за три месяца до его окончания наймодатель не предупредит жильцов об отказе сдавать жилье в течение следующего года.

А в том случае, если наймодатель нарушит свое слово и сдаст квартиру новым жильцам в течение года, прежние наниматели вправе оспорить в суде такой договор и взыскать убытки с собственника. На краткосрочный наем (сроком до года) это правило не распространяется.

5. Покупателя на квартиру не найти

Договор долгосрочного найма не прекращается даже в том случае, если собственник жилья меняется. Закон предусматривает, что все обязанности прежнего наймодателя переходят к новому собственнику.

Соответственно, купив квартиру, которая находится в долгосрочном найме, владельцу придется ждать, пока срок договора не истечет. А учитывая предыдущий пункт о продлении договора, желающих приобрести квартиру с жильцами вряд ли найдется много.

Вывод из всего вышесказанного: оптимально сдавать жилье по краткосрочным договорам, перезаключая их каждый раз на очередной срок. Это избавит от большинства неприятностей, связанных с долгосрочным наймом.

zen.yandex.ru