Завещание или дарственная: как правильно сэкономить при передаче жилья

— Марина Вячеславовна, как же лучше передать недвижимость в собственность родственнику?

— На консультациях с клиентами меня часто об этом спрашивают. Обычно я отвечаю однозначно: договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье. 

У дарения ряд неоспоримых преимуществ. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за госрегистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ — 13% от полученного дохода.

Кроме того, сам договор дарения — это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать её — не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя — не всегда.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаряемый становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент.

— Были такие примеры в вашей практике?

— Да, был случай, когда люди обращались в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. Они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишили себя имущества. К сожалению, в суде им не получилось доказать, что они заблуждались.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, — это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки). Обычно «яблоком раздора» становится жилье, которое досталось только одному из детей пожилого или уже умершего человека. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено поровну. Обделенные дети начинают ссылаться на недееспособность дарителя. 

В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно. 

— Часто ли люди путают дарение с завещанием?

— Да, бывает, что наши клиенты не понимают сути этих сделок. Однако, и в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. 

Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество. По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения — сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это необязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

— А если бабушка дарит квартиру маленькому внуку или отец несовершеннолетнему сыну — тоже оформление у нотариуса необязательно?

— Тут другая ситуация — в сделках с несовершеннолетними и при дарении долей в недвижимости обязательно участие нотариуса. Исключение — ситуация, когда все долевые собственники объекта дарят ребенку сразу весь объект одной сделкой.

Вообще для того чтобы оформить дарственную на ребенка, нет законодательных препятствий, но важно, чтобы все было сделано правильно. Поэтому, если одариваемому не исполнилось 18 лет, в сделках в обязательном порядке участвуют родители.

Дети до 14 лет не могут получать недвижимость в дар от своего имени. Поэтому договор будет подписывать его родитель, действующий в интересах ребенка. Если же его подпишет сам ребенок, сделка будет ничтожной, и Росреестр не зарегистрирует переход имущества. 

А вот если нужно оформить дарственную на ребенка в возрасте 14 лет или старше, он самостоятельно будет выступать стороной сделки. В этом случае на несовершеннолетнего можно оформить договор дарения, но с письменного согласия родителей.

— Может, выгоднее продать квартиру родственнику?

— Для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. И исходя из моей практики, такие договоры оформляются достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет.
Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю. При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. 

В отличие от завещания и дарственной, собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношениях близких родственников она и не применяется.

Единственный плюс — сроки оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на госрегистрацию может стать полноправным собственником жилья.