Купил, заехал, но остался ни с чем

Рисков при покупке жилья на вторичном рынке много, но сегодня на первый план выходит новый, чрезвычайно опасный. Речь идёт о ситуации, когда пожилые люди становятся «ведомыми продавцами».

Покупатели остались ни с чем

В Зеленодольский суд поступил иск от 86-летней пенсионерки, продавшей квартиру. Женщина просила признать недействительным договор купли-продажи. В обосновании иска указала, что в момент заключения сделки она не понимала значения своих действий. По её словам, неизвестные люди уговорили продать квартиру, пугая, что иначе она её лишится. Деньги, вырученные от продажи, были похищены, и теперь ей негде жить.
Покупатели нашли квартиру по объявлению, сделка шла стандартным путём, на руках у пенсионерки была справка от психиатра о том, что она не стоит на учёте… Однако комплексная психолого-психиатрическая экспертиза позже установила, что пожилая женщина в момент сделки находилась в состоянии эмоционального напряжения и не могла адекватно оценивать происходящее.
Суд удовлетворил иск, восстановив её права на квартиру. Добросовестные покупатели остались ни с чем.

«Безопасный счёт» и фиктивные спецслужбы

Эта схема часто развивается по одному сценарию. Пожилой человек после продажи квартиры переводит все средства на «безопасный счёт», следуя указаниям телефонных мошенников. Аферисты, представляясь сотрудниками спецслужб, убеждают его, что сделка была фиктивной и являлась частью секретной операции. Под этим предлогом они рекомендуют продавцу обратиться в суд для оспаривания договора. Что тот и делает, а впоследствии объявляет себя банкротом, формально освобождаясь от обязательства вернуть деньги, которых уже нет.

Решать на государственном уровне

Юрист по недвижимости одного из агентств Зеленодольска Марина Малыгина на днях вернулась из Москвы с Международного жилищного конгресса. На масштабном форуме профессионалов рынка недвижимости разбирался вопрос о проблеме «ведомых продавцов» и срочной необходимости системного решения на государственном уровне.
Оказалось, что похожие случаи фиксируются по всей стране. В Ярославле покупательница не только лишилась квартиры, но и продолжает платить по ипотеке за неё. В Свердловской области продавец после сделки заявила, что работала «под прикрытием ФСБ». В Казани семья, купившая квартиру у 75-летней женщины, уже два года живёт в съёмном жилье – суд признал сделку недействительной, установив, что пенсионерка на момент продажи находилась «в состоянии повышенного эмоционального напряжения» и стала жертвой мошенников, представившихся сотрудниками Банка России и ФСБ.
– На конгрессе подчеркнули: добросовестные участники сделок не должны нести на себе риски криминальной активности, – рассказывает Марина Вячеславовна. – Предлагали ввести «период охлаждения» для сделок с недвижимостью – блокировку регистрационных действий на определённый срок (например, 10-14 дней). Это предоставит продавцу время на обдумывание своего решения и даст шанс осознать, что он стал жертвой мошенников. Также рассматривается вопрос о государственной компенсации для пострадавших покупателей, но это пока лишь инициатива.

Ключевая фигура — нотариус

– Обратите внимание: в нашумевших сделках, обернувшихся большими финансовыми потерями, не участвовал нотариус, – отмечает юрист. – Никто не выяснял волю продавца – не спрашивал, действительно ли он хочет продать квартиру или есть сомнения. Нотариус же обязательно беседует с обеими сторонами и, если видит колебания, не удостоверяет сделку.
Любой нотариальный акт обладает особой доказательственной силой. И в суде его опровергнуть практически невозможно. Что касается расчётов по сделке, то самый надёжный вариант – воспользоваться публичным депозитным счётом нотариуса.
– Сегодня мало проверить документы – нужно понимать, кто перед вами, – резюмирует Марина Малыгина. – Мошенники не подделывают паспорта – они подменяют реальность. И пока государство не научилось их останавливать, ответственность – на нас самих.

Как минимизировать риски при покупке жилья у пожилых

– Задавайте прямые вопросы: «С какой целью продаёте? Куда переезжаете?»
– Обращайте внимание на спешку и отсутствие логики. Например, пенсионер переезжает непонятно куда.
– Проведите сделку с видеофиксацией, где будет чётко зафиксировано согласие продавца.
– Лично сопровождайте продавца за справками из диспансеров или проверяйте предоставленные справки звонком в медучреждение.
– Проведите психиатрическое освидетельствование перед сделкой. Такая услуга проводится в Казани в клинике наркологии и психиатрии, по окончанию освидетельствования выдается справка о сделкоспособности.
– Проводите расчеты по безналу на банковский счёт продавца только после официальной регистрации перехода права.
– Познакомьтесь с родственниками.