Покупатель внес задаток и умер. Состоится ли сделка

«Я собирался продать недвижимость – подписал предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Через месяц должна была состояться основная сделка. Мне передали задаток по расписке. Но покупатель умер! По условиям предварительного договора, в случае моего отказа от подписания основного договора я должен был возвратить задаток в двукратном размере, а если бы покупатель отказался от сделки, я бы освобождался от обязанности вернуть деньги. Но он ведь не отказывался, возникли другие обстоятельства! Как мне быть, я ведь тоже пострадал, упустив других покупателей?»

Максим Караваев

На вопрос отвечает консультант Зеленодольского городского суда Люция Гибадуллина:

– Наследники покойного получают не только имущество, но и имущественные обязанности. Поэтому наследники обязаны заключить основной договор купли-продажи недвижимости. В противном случае они не вправе рассчитывать на возврат уплаченного вам задатка.

В Верховном суде России недавно был такой прецедент. Юрий Пузаков и Андрей Салов подписали предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с намерением заключить основную сделку не позднее 31 числа следующего месяца. Салов передал продавцу задаток в размере 1,2 млн рублей по расписке. По условиям предварительного договора, в случае отказа продавца от подписания основного договора купли-продажи недвижимости последний возвращал покупателю полученный им задаток в двукратном размере, а при отказе покупателя от сделки продавец освобождался от обязанности вернуть деньги.

Основной договор купли-продажи недвижимости так и не был заключен, поскольку Андрей Салов скончался. Наследниками покойного по закону стали его супруга и две дочери, каждой из которых перешло по 1/3 доли наследства. Юрий Пузаков предложил им заключить основной договор купли-продажи, однако они не стали этого делать. Пузаков также отказался возвращать полученный задаток, настаивая на выкупе у него недвижимости.

Наследницы обратились в суд с иском к Юрию Пузакову о взыскании «неосновательного обогащения» в виде уплаченного задатка. По мнению истиц, предложение ответчика о покупке дома и земли является понуждением к заключению договора и незаконно, поскольку скоропостижная смерть Андрея Салова – обстоятельство, за которое ни одна из сторон предварительного договора не несёт ответственности.

Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что истицы вступили в права наследования на имущество. Соответственно, унаследовали и обязанности, вытекающие из заключённого наследодателем предварительного договора купли-продажи домовладения и земельного участка. То есть обязаны заключить основной договор.

В решении суда было сказано, что стоимость полученного в наследство имущества больше денежной суммы, необходимой для покупки дома. Обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, а гражданское законодательство не запрещает переход обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимости к наследникам, принявшим наследство.

Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был оспорен Саловым при жизни, а впоследствии – его наследниками. То есть они обязаны были исполнить пункты предварительного договора – заключить основной договор. А полученный продавцом задаток не может являться неосновательным обогащением.

Так что наследники вашего покойного покупателя должны заключить с вами основной договор.

Не могут входить в состав наследства лишь имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. В частности: права на алименты и алиментные обязательства, на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью, права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования.